04 jun Compra de imóvel ou terreno exige cuidados
Especialista dá dicas para que o comprador não adquira um imóvel em área sem documentação; apenas em Sorocaba, mais de 50 bairros estão em situação irregular
O sonho de muitos brasileiros de comprar a casa própria, ou mesmo um terreno para construir seu imóvel, pode se tornar um pesadelo se o comprador não souber averiguar toda a documentação necessária que comprove que o mesmo não está instalado em uma área irregular.
Em Sorocaba, segundo levantamento realizado pelo advogado especialista em Direito Imobiliário, Lucas Simon, do escritório Helaehil e Nisizaki Advocacia, mais de 50 bairros estão em situação irregular.
Ainda segundo o especialista, se engana quem pensa que estes imóveis ou terrenos estão instalados em áreas remotas da cidade. Muitos estão localizados em bairros aparentemente consolidados, sem sinais visíveis de irregularidades.
“Embora não haja um levantamento populacional específico por bairro, estimativas indicam que muitos desses locais apresentam alta densidade demográfica, com índices que variam entre 4.000 e 6.999 habitantes por quilômetro quadrado. A concentração é ainda maior em áreas de ocupação adensada, como o Parque São Bento, Vitória Régia, Vila Barão, Nova Sorocaba e bairros vizinhos”, afirma o jurista.
No ato da compra de um imóvel ou terreno, explica Simon, é preciso verificar no cartório de registro de imóveis se ele possui matrícula e consultar quem é o verdadeiro proprietário. “No mesmo cartório, é possível verificar se o terreno ou imóvel possui alguma dívida ou restrição”.
Depois de averiguar no cartório, com o número da matrícula em mãos, é preciso consultar na Prefeitura se o imóvel está instalado em uma área regularizada e se há pendências urbanísticas ou ambientais.
Ele alerta ainda que, mesmo que o imóvel tenha cobrança de IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) e contas de água ou energia, ele pode estar em área irregular. “Por isso, é essencial essa verificação formal junto ao cartório e à administração pública, com o auxílio de profissionais qualificados”, assegura.
O especialista ainda ressalta: “Precisamos sempre desconfiar de ofertas muito baratas e de promessas de ‘futura regularização’. Exija sempre um contrato de compra e venda registrado em cartório e, sempre que possível, contar com a assessoria de um advogado ou profissional especializado em Direito Imobiliário”, alerta Simon.
Moro em um imóvel irregular, e agora?
Morar em um imóvel localizado em área irregular é a realidade de muitos brasileiros e a falta de documentação pode causar diversos problemas, como falta de infraestrutura, acesso limitado a serviços públicos e insegurança jurídica aos moradores.
Diante dessa realidade, foi criada, em 2017, a partir de uma Lei Federal, a Regularização Fundiária Urbana (REURB), que visa regularizar áreas urbanas ocupadas de forma irregular, trazendo avanços nessa questão. Em Sorocaba, de acordo com a Secretaria Municipal de Habitação e Regularização Fundiária, de 2021 a 2024, foram realizadas 3.282 regularizações em 18 núcleos habitacionais da cidade.
O que mudou com a REURB
O especialista conta que a REURB trouxe mais agilidade, simplicidade e segurança jurídica para a regularização de áreas urbanas ocupadas de forma irregular. “Antes, o processo era burocrático e fragmentado, envolvendo diversas leis e órgãos. Agora, a REURB unificou os procedimentos e permitiu que a regularização aconteça tanto por iniciativa do poder público quanto dos próprios moradores”, explica Simon.
Para dar entrada ao processo de regularização, ele conta que é necessário realizar um levantamento técnico da área – com planta, memorial descritivo e situação dos ocupantes -, seguido da classificação da modalidade da REURB, que pode ser de Interesse Social (REURB-S) ou de Interesse Específico (REURB-E).
“A partir daí, é feito um pedido à Prefeitura, que analisa a viabilidade urbanística, ambiental e jurídica. Se aprovada, a regularização é registrada no cartório de imóveis, com a emissão de títulos individuais para cada ocupante. Em muitos casos, as prefeituras oferecem programas que auxiliam ou até conduzem o processo, especialmente em comunidades vulneráveis”, alerta o advogado.
E complementa: “O direito à moradia e à dignidade humana estão implícitas na Constituição Federal e, ao regularizar essas áreas, você não está somente cumprindo esses princípios, como também há um aspecto econômico-financeiro, no desenvolvimento daquela área. Bairros regularizados atraem investimento, empresas, comércios e movimentam toda uma estrutura financeira”.
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Crédito: Divulgação